SAS | Success Stories

Success Stories

nach Unternehmen

nach Branchen

nach Themen

Preisfindung für Häuser

Aufgrund der hohen Konzentration wohlhabender Einwohner in und um den schweizerischen Kanton Zürich ist der Zürcher Immobilienmarkt ein bedeutender Markt, sowohl für Miet- und Eigentumswohnungen als auch für Häuser. Dabei waren jedoch bis weit in die 90er Jahre so gut wie keine zuverlässigen statistischen Daten für Immobilien verfügbar, und Schätzungen des Verkaufswerts wurden entweder von Maklern vorgenommen oder von Verkäufern "über den Daumen gepeilt". Listen von Immobilien zum Verkauf oder zur Vermietung waren fast ausschliesslich in Zeitungen erhältlich.

Die Zürcher Kantonalbank (ZKB) sah, dass der schweizerische Immobilienmarkt sich verändern würde, und erkannte sowohl Wachstums- als auch Kostenersparnispotenzial durch die Bereitstellung statistischer Informationen sowohl für Hypotheken-Sachbearbeiter als auch für Kunden.

Immobilienmärkte sind immer von lokalen Gegebenheiten geprägt, und der Kanton Zürich ist in dieser Beziehung keine Ausnahme. Beispielsweise sind hier Mietwohnungen stärker gefragt, anders als in Nordamerika, wo Eigentumswohnungen die Norm sind. Als die ZKB im März 2001 ihren Online-Immobilienservice, www.homegate.ch, in Betrieb nahm, sollte dieser daher mehr bieten als nur Listen von Wohnungen in den Kategorien "Zum Verkauf" und "Zur Vermietung". Kunden wie z. B. Immobilien-Verwaltungsgesellschaften sollten analysegestützte Auswertungen der aufgelisteten Immobilien erhalten, die in so genannten "hedonischen Preisindizes" nach Qualität gewichtet sind.

"Die Preisfindung wird durch viele andere Faktoren als nur den Standort beeinflusst. Marktfluktuationen, Zeitpunkt, Merkmale und Vorgeschichte des Hauses sowie entstehende Nebenkosten werden alle analysiert und zusammengefasst, um einen Index zu errechnen, der so genau wie möglich ist", erklärt Marco Salvi, Ökonom bei der Zürcher Kantonalbank. "Gegenwärtig herrscht auf unserem Markt eine starke Nachfrage, und dies bedeutet, dass wir schnell reagieren müssen, um ihr nachzukommen. Dank einer tiefgreifenden Analyse der Merkmale einer aufgelisteten Immobilie können wir sie genau einstufen und diese Informationen an Vermieter oder via Medien an die breite Öffentlichkeit weitergeben." "Vermietungs- und Verwaltungsgesellschaften könnten damit die richtigen Kunden finden und ihre Preisfindungsstrategie optimieren. Unser Ziel ist, dass Vermieter auf der Grundlage dieser Daten entscheiden würden, ob sie länger auf Mieter warten wollen, die mehr zahlen, oder ob es für sie sinnvoller ist, eine Wohnung sofort zu einem niedrigeren Preis zu vermieten", sagt Salvi.

Daten und Geschäftskosten kontrollieren
In einer Erweiterung der Analysetechniken von Immobiliendaten hat die ZKB ein automatisiertes Schätzungstool entwickelt. "Wir verwenden interne Kundendaten der letzten 20 Jahre, kombiniert mit externen historischen Immobiliendaten und Marktstatistiken. Das Zusammenfassen und Verfügbarmachen so diverser Daten ist eine der besonderen Stärken von SAS. Lösungen anderer Anbieter, die wir in der Vergangenheit verwendet haben, konnten nicht skaliert werden, als unsere Anforderungen wuchsen. Für SAS ist dies dagegen kein Problem", sagt Salvi.

"Wenn die Unternehmensleitung der ZKB spezifische Wachstumsziele setzt, können wir uns entsprechend vergrössern, da wir den tatsächlichen Wert jeder Immobilie kennen und da wir diese Immobilien dann über das Intranet für alle unsere Mitarbeiter verfügbar machen können. Wir haben genaue Informationen zu den Fluktuationen auf dem Markt und können daher unseren Kunden auf beiden Seiten des Hypothekenvertrags Zusatzdienste mit echtem Mehrwert bieten", fährt Salvi fort.

Messbare Rendite
"Seit 1997 verwenden wir SAS zur Erstellung statistischer Auswertungsmodelle, um die genauesten und aktuellsten Immobilienpreise zu ermitteln. Herkömmliche Auswertungsmethoden kosten ca. 900 CHF, und mit SAS konnten wir dies auf etwa 30 CHF senken. Darüber hinaus sind die Informationen sehr genau, und wir können die Passung des Modells ständig überwachen", betont Salvi.

Durch den Einsatz von SAS konnte die ZKB die Kosten einer Schätzung um 97 Prozent senken. Wenn man bedenkt, dass im Jahr 2002 ca. 40 Prozent aller Hypothekenanträge in der Schweiz nach hedonischen Modellen ausgewertet wurden, wird deutlich, das dies zu einer bedeutenden Änderung des Kosten/Gewinn-Verhältnisses geführt hat. Die ZKB kann darüber hinaus Risiken und Verluste kontrollieren. "Der Schätzungsprozess ist ein wichtiger Schritt bei der Überwachung des Hypothekenrisikos. Für uns hat dies zu einer Ausfallrate von fast 0% geführt."

Die ZKB nutzt umfangreiche Datenquellen und AVM (Automated Valuation Models), um den Marktwert von Immobilien über statistische Methoden einzuschätzen, einschliesslich hedonischer Modelle, die unter Wirtschaftswissenschaftlern seit den 60er Jahren verwendet werden. Grob gesagt sammelt ein AVM Transaktionsdaten zu Häusern und hält dabei deren Merkmale fest (Grösse, Alter, Ort, Qualität usw.). Das Modell verwendet dann Regressionsmethoden, um den Einfluss der einzelnen Merkmale auf dem Marktpreis herauszufiltern.

Fortschrittliche Geschäftspraktiken vertikal und horizontal anwenden
"SAS ist unser bevorzugtes Tool, um auf unsere Kundendaten zuzugreifen, sie zu analysieren, sie weiterzugeben und sie schliesslich als Entscheidungshilfen einzusetzen. Durch die Arbeit an isolierten Projekten dieser Art innerhalb der ZKB können wir der gesamten Gruppe zeigen, wie diese Arten fortschrittlicher Geschäftspraktiken aufwärts und horizontal in der gesamten Organisation angewendet werden können."

Die erfolgreiche Kombination von Online-Diensten und SAS-Analysefunktionen hat dazu geführt, dass Salvi und sein Team neue Standardpraktiken entwickeln und testen konnten, die abteilungsübergreifend eingesetzt werden können, um die Marktposition der ZKB zu stärken.

"Der Schätzungsprozess ist ein wichtiger Schritt bei der Überwachung des Hypothekenrisikos. Für uns hat dies Projekt zu einer Ausfallrate von annähernd Null Prozent geführt."
Marco Salvi,
Ökonom